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港人出走转投深楼市 或推高深房价2013-08-22

导语:受香港近两年打击炒楼的“印花税”政策不断加码影响,香港住宅市场持续转冷。多位专家表示,香港楼市成交低迷,整体楼价将出现调整,并在一定程度上推动投资需求转入深圳。

受香港近两年打击炒楼政策影响,香港住宅市场持续转冷。据统计,20133月至6月间,香港住宅买卖交易宗数下降至1996年以来最低。有房地产服务机构预计未来12个月,香港豪宅售价跌幅将达到10%,而中小型住宅的平均售价则预计将达到10%15%

这一预测引起了投资者的广泛关注,这种下跌趋势的判断会成真么?香港房价若走跌对深圳人有何影响?

记者日前采访的多位专家表示,香港楼市成交低迷,整体楼价将出现调整,并在一定程度上推动投资需求转入深圳。

香港楼市成交量跌至近8年最低

香港住宅市场的持续转冷已引起不少房地产研究机构的关注。记者从高力国际了解到,自香港政府推出冷却楼市的措施以来,香港楼市成交量持续下降。据政府土地注册署的数据显示,20133月至6月间,住宅买卖交易宗数下降至11443宗,是1996年以来录得的最低季度成交量。

而成交量走冷源于税收政策的条件,“以一个售价500万元的单位为例,内地客人要多付75万元的税项,这令不少内地买家却步”,美联集团执行董事兼中国部行政总裁张锦成表示。

每次政府推出遏抑楼市措施,成交量皆会应声下跌。高力国际的报告表示,201011月香港首度推出额外印花税,当年1月至11月间平均每月有11495宗住宅买卖交易,但随后的12月至201210月,每月平均成交量减少至7165宗。201210月再推加强版额外印花税及征收买家印花税后,11月至翌年2月间平均每月成交量再跌至5515宗;而到今年2月加推双倍印花税,则令3月至6月间的平均每月成交量进一步收缩至3994宗。

对于香港楼市近期的成交情况,中原地产代理(中国)有限公司华南区总裁李耀智告诉记者,为打击短期炒卖,香港“印花税”政策不断加码,导致香港楼市成交量低迷,出现了一些房产商退房的情况,也有开发商因此调低其预期楼价,避免长期持有难以出货的情况。他指出,纵观整体楼市,豪宅及中大型住宅受政策影响下滑更加明显。 

“但是,虽然成交量持续下降,住宅售价却未有出现同样跌势,相反,豪宅售价则继续上升”,高力国际研究及咨询经理李梓瑈表示,虽然香港楼市在2012年下半年曾出现短暂整固,楼价的增长步伐持续,但到了201210月政府再推加强版措施,楼价的上升就终止了。  
  数据显示,20136月高力豪宅楼价指数较201210月推出加强版额外印花税前轻微下跌5%。然而差饷物业估价署数据显示,20135月,反映中小型楼价走势的甲、乙及丙类住宅指数却表现坚挺,更录得8%的升幅。

高力国际研究及咨询经理李梓瑈表示,业主现金流充裕及低息环境持续,不愿降价求售,买家的置业成本却因政府推出的遏抑楼市措施而增加,成交量大幅下跌但楼价未有跟随明显下调。

李耀智表示,大部分内地人入港置业主要购买豪宅,除了特别印花税,政府还需要征收一些非本地人的特别税收,大大加重了购楼成本,而供香港本地人居住的普通大众型住房大多为刚需购房,因此房价受政策影响较小。

成交低迷,香港豪宅受政策影响较大

今年上半年,香港的豪宅成交量也出现了急跌。李梓瑈告诉记者,在香港山顶、南区及半山传统豪宅区,成交价在1000万元以上的交投量按年下跌48%291宗,成交总额按年跌幅则达到52%,成交额仅94.31亿港元。

高力国际住宅买卖部行政董事潘伟基指出,政府推出的多项税制措施令豪宅的购置成本大增,但豪宅楼价上升空间有限,吸引力减退,短期炒家、投资者、国内及海外买家离场。据高力国际统计,目前,香港楼市有约八成的买家购买物业都是自用。

“近3个月来,香港500万以下的住宅销售状况仍然比较活跃,而一些大中型住宅的成交量则出现明显萎缩”,美联物业深圳公司总经理江少杰表示,由于一些税收政策及相关新条例的出台,一些新楼盘暂时还未开盘,开发商处于观望状态。江少杰预测,在这种观望状态下,香港房价的确有下跌的趋势。

潘伟基认为,加上美国联邦储备局计划削减量化宽松规模,市场预期息口在2015年左右开始上调,楼市的下调压力将持续增大。此外,潘伟基预计今年下半年,香港一手住宅市场推售新盘单位的步伐会较上半年快,而发展商若以贴近市价发售以促销,将增加二手市场楼价的下调压力。

潘伟基预测,20132015年间,香港山顶、南区及半山平均每年有175个新单位推出,远低于每年530个单位的长期平均水平,这有助于舒缓豪宅楼价剧跌的压力。而未来12个月,预料香港豪宅售价跌幅约10%,至于最近楼价升幅跑赢豪宅的中小型住宅,则预计其平均售价在未来12个月会跌10%15%

香港成交量低,发展商或降价推货 

香港楼价走跌会 

推动港人来深置业 

影响 

对于香港楼市低迷后楼价走跌的预测,有市民担忧该走势是否会影响到深圳楼市。

江少杰告诉记者,目前在深圳置业的港人比例占到其成交总物业的10%。香港楼市低迷后若楼价走跌将导致一些投资需求转入深圳,尤其是300万以下的物业。一些香港客户为做长期投资,寻求资金出路,将会把投资目光转向深圳。“相对于香港较严格的印花税政策,内地目前所施行的新国五条政策相对宽松,因而促进了港人赴深置业,预计将对深圳的房价产生一定程度的推动作用”,江少杰表示。 

而从美联物业120家中介地铺的统计数据也可以看到,今年上半年在深圳置业的港人比例已达20%以上,而这一比例在2012年底时也就在10%左右。“这一比例的改变都是由于香港客在深圳买楼”,江少杰告诉记者。

同时,江少杰表示,以前港人在深圳置业主要是移居和度假方便,或者是配偶在深圳,而现在港人在内地置业出于投资目的的比例在增加,“应该有一半是以投资目的为主”,在置业的户型方面,港人并无明显偏好,从公寓到三房的各种户型都有,而在位置上他们则偏好原特区内及距离口岸近的地区。

不过李耀智指出,近年来,虽然香港客户来深看房的比例有所上升,但总体比例不高,每年境外人口来深买房的比例在3%5%。内地颁布的限外令、限购令,在一定程度上影响了港人在内地的购房欲望,因此香港楼市走低会让一些投资需求转入深圳,但其数量并不足以对深圳整体楼市产生较大影响。

而香港楼价的走跌会否吸引深圳人去“抄底”呢?李耀智表示,香港住宅物业的租金回报率大致在2%3%,一些新房的租金回报率甚至不到2%,总体来说投资回报并不高,唯一最吸引内地投资者的应该是香港的低利率环境。李耀智告诉记者,香港房价影响其经济活动,进而影响租金回报率,因此,对于香港住宅物业走低是否会由于其更高的租金回报吸引深圳投资买家去香港置业这一问题,李耀智坦言租金的波动于其相关的经济活动关联较大,难以作出预判。

而江少杰则认为,香港住宅物业价格走低,暂时不会由于其较高的租金回报吸引深圳投资买家去香港置业,因为交易税的明显增加导致置业成本大幅提高,置业成本高出住宅应有价值近20%,如此高的成本令不少投资者望而却步。

这一判断也引起了一些质疑,记者采访的部分市民就表示,深圳楼市在最近几年的调控下,即使是成交量低迷,大量二手房业主也不会降低售价出售房产,而为什么香港在成交量低迷时会有机构判断楼价将下跌?

对此,江少杰表示,在内地即使是成交量低迷,大量二手房业主也不会降低售价出售房产,主要原因在于二手房业主在价格方面态度较为强硬,因此二手楼的成交价格一直处于较稳定状态。而香港与内地的主要市场环境区别在于,香港实行的是税收调控政策,通过增加税费,提高置业成本,而这将使新楼盘上市销售速度被放缓。

“从发展本身来看,一些上市的发展商需要资金周转,其楼盘不能顶着不卖,以至于成交量不好难以向股东交代,于是一些新盘定价就趋近于市价,甚至会降价出售房产,因此就有机构判断香港楼价将下跌”,李耀智告诉记者。

此外,李耀智还指出,与内地楼市不同,香港楼市主要通过市场化调节方式,不会过多使用行政手段对房价进行干预,如实行特别印花税增加购房成本,降低购房需求。而在深圳及其他内地市场,会出现“有钱不能买”的现象,主要是因为政府采取一定的行政手段进行干预,如房屋限购政策。

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