恒丰期刊
●恒丰物业 韩红卫
物业设备设施管理的目的：是保证房屋建筑处于良好的使用状态，保证公共设施设备发挥应有的功能，处于良好的工作状态。良好的物业设备设施管理是物业管理工作的基础之一，是维护物业本身，使之正常发挥使用功能的保证，是延长物业使用年限，提高物业使用价值，是物业保值增值的有效手段。因此，做好物业设备设施管理，可以为业主和使用人创造优美舒适的环境与生活条件，为物业公司树立良好的企业形象，带来可观的经济效益，从而提高企业的竞争力。设备设施运行不良，会直接影响业主与客户的生产和生活质量，严重时甚至会影响到物业管理企业的社会声誉。同时，设备运行成本在物业管理运作中占有相当大的比重，直接关系到物业管理企业的经营效益。因此，设备运行管理的重要性不言而喻。
作为一家优秀的物业公司，不仅仅物业服务要到位，同样对小区内所有的物业设施管理也要到位，只有将物业设备设施管理到位，才能保证物业工作的顺利开展。因此，在物业设备设施管理上要做到：第一、作为物业公司，在进驻小区管理时，首先要安排专业人员，将小区所有物业设备设施进行逐一登记，并造册、分类、编号。第二、对已登记造册的所有物业设备设施，按水、电、气、通信、消防、娱乐设施、环卫设施等细化，并落实专业人员对所有设备进行一一摸排，哪些功能完善，哪些存在问题，哪些已经损坏。第三、对存在问题的物业设备设施进行维修保养，对已损坏不能使用的设备进行更换，确保各项物业设备设施运行正常。第四、对各设备设施一一落实专人负责，登记造册，并在各项设备的显著位置粘贴管理信息，确保发现问题及时联系到责任人解决。第五、要求物业设备设施管理人员定期对各项物业设备进行检查、检修、检测，确保设备的正常运行，发现问题及时解决。第六、落实设施设备负责人或者班组长，定期不定期对各项物业设备设施进行巡查，主要检查各设备责任人有没有定期对设备进行检查、保养，查看检查记录，核对设备数量，查看设备运行情况等。
恒丰工业城配电房、消防泵房、电梯机房及风机房共有97处，设备包括10KV高压柜、环网柜75个，变压器23台，电梯64台，水泵50套，水厂一座，各种低压配电柜、开关、排污泵、路灯、雨污水井等公共设施就更多了。这些设备设施一期安装于90年代初，二期安装于2004年，最近安装的也已经运行了15年。
工业城设备设施特点是多而散，使用时间长、老化，在管理上就必须从各个细节入手，掌握物业设备设施的运行管理，首先应熟悉小区内的各类管线、结构的分布情况，因为它是设备与终端业主之间的联系纽带，同时工作人员还需熟悉设备的结构原理、工作方式，清楚掌握各类设备的安装位置、结构特点、技术参数、工作原理以及操作方法等，对各类发电机组、变压器、水泵、电梯、消防监控设备及安全防范系统、交通设施、给排水系统等设备设施性能要做到了如指掌，只有掌握了这些关键信息和专业知识，才能在工作中及时处理。
去年，第三方正面品质检查为我们提出了诸多建议，也为我们做好设备设施管理提出许多较好的方法。针对工业城设备房老旧，按照第三方品质检查整改要求，首先对设备房环境进行全面的整改。按照公司的部署，对配电房、消防泵房进行墙面粉刷、地板油漆，施工中，首先将各种设备做好成品保护，对施工人员进行监管，持证上岗，严格把控施工材料，做好施工监管，发现不合格项，立即进行整改，从而保证设备房的整改的质量。
针对工业城公共设施的维护，重点是提升公共设施的完好性和维修及时性。因此，制定公共设施保养计划，实施预防性管理，在公共设施出现问题前及时整改；制定巡查计划，夜间运行班人员、安全管理员、公共设施维护人员和片区综合管理员参与其中，重点检查公共照明的完好性及各种设备设施的运行情况；制定公共设施维护时限表，以客户直观感受以及对客户日常生活影响程度为依据，责任人在接单后必须在规定的时限内完成；公共设施维护责任到人，建立日常巡查和维护机制。
在物业设备设施管理中突发事故损失较大。通常物业设备的故障发生有很强的突发性，而传统的设备管理模式又常以事后维修为主。而随着人们生活水平的提高，人们的日常生活和工作对物业设备的依赖也在增加，尤其是智能化、网络化的不断发展，一旦发生突发性故障，将会给业主的工作和生活带来巨大的影响。工程服务人员按时认真做好设备运行巡检工作，是保证设备正常运行的最重要措施。设备运行巡检的主要目的，就是为了及时发现设备潜在或早期的隐患和故障。设备因长期运行使零部件老化，在运行时会出现这样那样的问题，但多数故障发生前都会出现一些早期的异常现象，比如温度升高、气味异常、声音异响等。所以巡查人员巡查时要充分利用视觉、听觉、嗅觉，仔细观察设备零部件有无松动，各接点是否存在接触不良，设备运行时声音、油位有无异常，各计量装置和指示仪表以及电源电压是否正常等。在巡查中及早发现异常现象并及时处理，能避免早期故障的进一步发展或扩散而造成更大的经济损失和维修难度。
作为物业设备设施的管理，要始终把运行成本控制贯穿于设备管理的全过程。尤其是能源消耗，主要是用电成本和用水消耗。降低用电成本主要有：加强用电计量监管，争取把损耗降低至最低水平；合理调整用户的供电方式；做好无功补偿工作，提高功率因数，争取获得更多供电部门的补偿奖励；对楼梯和路灯等公共照明装置采用新型节能灯具，并根据季节变化合理设定开关灯时间。降低用水消耗就是控制管路中的“跑、冒、滴、漏”现象，这对于工业城来说更为重要，工业城一期管网设备建于90年代，属铁质钢管，已使用近30年，锈穿、脱接不时发生，这就要求在平常的工作中注意查看，及时发现，及时处理。把控好能源消耗同时，控制材料人工消耗，降低维修成本。
物业设备设施管理是一项精细化的工作，管理人员要有强烈的责任心和敬业精神，把每个环节的细节措施都控制到位，设备设施才能安全、可靠、经济的运行，才能达到物业设备设施管理的目的和要求。
