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浅谈物业设备设施的运行管理和维护

●恒丰物业  沈剑锋

在物业管理中,设备设施的运行管理是物业管理过程中的重要一环,它关系到物业使用价值的体现,是支撑物业管理活动的基础。

设备设施运行不良,会直接影响业主与客户的生产和生活质量,严重时甚至会影响到物业管理企业的社会声誉。同时,设备运行成本在物业管理运作中占有相当大的比重,直接关系到物业管理企业的经营效益。因此,设备运行管理的重要性不言而喻。

那么,要如何让设备保持在最佳最经济的状态下运行呢?怎样才能成为一名优秀的设备运行维护管理人员呢?作为一名机电工程服务人员,下面是我个人一些粗浅的看法和经验,与大家一起分享,共同探讨。

首先,工程人员要清楚掌握各类工程管线的结构走向及各类设备的详细技术参数。工程管线结构复杂,包含各种给排水管路、消防管路、空调管路、通风排风管路,各类高低压电力电缆、通讯监控门禁弱电线缆。这些管线纵横交错,以隐蔽或半隐蔽的形式分布在小区地下或地上楼栋的各个层面。工程服务人员不但要清楚掌握这些管线的结构走向和各类开关阀门、接头的具体位置,而且还要掌握这些管线的材料和规格参数。设备方面则包括各类设备的安装位置、技术参数、结构特点、工作原理以及操作方法等。只有掌握了这些关键的基础信息和专业知识,开展工作时才能有的放矢、顺藤摸瓜。不过这也要求工程服务人员必须具备一定的专业基础知识和较丰富的实践工作经验。

其次,工程服务人员要认真细致地做好设备运行巡视工作。设备运行巡视的主要目的就是为了及时发现设备潜在或早期的隐患和故障。设备因长期运行或零部件老化以及一些设计缺陷等原因,在运行时会出现这样那样的问题,但几乎大多数故障发生前都会出现一些早期的异常现象,比如温度升高、声音异响、气味异常等。所以巡查人员巡查时要充分利用视觉、听觉、嗅觉,仔细观察设备零部件有无松动,各接点是否存在接触不良,设备运行时声音、油位有无异常,各计量装置和指示仪表以及电源电压是否正常等。如果巡查人员能及早发现这些设备异常现象并及时处理,就能避免早期故障的进一步发展或扩散而增加维修难度并造成更大的经济损失。这也需要巡查人员具备强烈的责任心和饱满的工作热情,以负责任的态度对待工作。

第三,设备的定期保养和维护一定要保质保量。通过有计划的对设备进行维护保养,可以使设备始终处于良好的技术状态下工作,从而最大限度的满足用户的需求。维保方式主要是设备动力装置和零部件的润滑、紧固、管道防腐处理以及设备和机房的清洁工作。这些工作看似简单普通,但一台设备只要有一个零部件润滑不良或一个螺丝没有拧紧,就有可能导致设备的严重损坏。所以,维保工作的质量控制尤为重要。维保工作做得好,可以明显降低设备的故障发生机率,同时有效的延长设备使用寿命,从而降低设备使用寿命周期的使用费用。但在实际工作中,也存在一些影响维保工作质量且不容忽视的因素,比如维保人员的技能水平、工作态度以及零部件的产品质量等。这些问题需要通过加强企业内部管理予以解决。

第四,要高度重视设备设施的安全管理工作。没有安全便没有一切。安全管理既要重视设备运行安全,也要重视工程服务人员自身的操作安全防护。这就要求操作人员和维保人员严格按照安全生产管理制度、标准工作流程操作和保养设备,防止因各种误操作引发的设备损坏和人身伤害。同时,对一些重要的设备安全附件如压力表、安全阀等要按照规定定期校验,防止出现一些不可预测的安全风险,保证设备安全可靠的运行。

第五,要始终把节能降耗和成本控制贯穿于设备管理的全过程。物业管理行业属于微利行业,而设备设施的运行费用在总费用中占了极大的份额与比重,所以设备运行成本控制在物业企业中显得尤为重要。设备运行成本主要包括能源消耗和物质人工消耗,控制物质人工消耗主要靠降低维修成本来实现。设备保养做得好,维修费用低,也就节约了物质人工消耗。能源消耗主要是水耗和用电成本。降低水耗就是控制管路中的“跑”、“冒”、“滴”、“漏”现象。这在新建成不久的小区较容易做到,但在早期建设的小区因为管道普遍老化且受当时的材料工艺局限,管路的隐性漏水比较难以控制,而如果更新改造管道,一般物业公司也无力承担其巨额投入。而降低用电成本则操作空间较大。但可以从以下几个方面改善:

1、加强用电计量监管,杜绝计量外用电,争取把损耗降低至最低水平;

2、可以根据用户用电负荷变化情况,合理调整用户的供电方式,尽量使变压器运行在最经济的状态,避免因负荷不均导致“大马拉小车”的现象,必要时可以采取报停变压器的措施,以节省基本电费;

3、切实做好无功补偿工作,提高功率因数,争取获得更多供电部门的补偿奖励;

4、对楼梯和路灯等公共照明装置采用新型节能灯具,并且根据季节变化合理设定开关灯时间;

5、对一些需要频繁运行的设备如水泵等可以考虑与节能公司合作进行节能化改造,以变频方式供电,可以有效降低公共用电成本。

总之,设备运行管理是一项精细化的工作,不但要求从业人员具备一定的专业技能,而且还要有强烈的责任心和敬业精神。只有把每个环节的细节措施都控制到位,设备才能安全、可靠、经济的运行。

正所谓:“细节决定成败,管理产生效益”。

 
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